济南市经济适用住房管理办法政策问答
发布时间：2016年9月23日
来源：上海户口房产律师 http://shhkfcls.maxlaw.cn/
《济南市经济适用住房管理办法》
1、什么是经济适用住房？
答：经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性商品住房。
2、为什么经济适用住房比商品房便宜？
答：在经济适用住房建设中，政府采取了以下措施：
（1）以行政划拨的方式提供土地，不用缴纳土地出让金；
（2）经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
（3）开发商的利润不高于3%。
3、我市经济适用住房的建设标准是多少？
答：由于我市的经济适用住房在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》出台前，已按照建设部《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）规定的建设标准建成，所以首次出售的经济适用住房面积部分为60?80平方米。今后，我们将严格按照国家的新建设标准建设经济适用住房。
4、《济南市经济适用住房管理办法》适用于哪些范围？
答：适用于济南市内六区，即：历下、市中、槐荫、天桥、历城和长清区。
5、经济适用住房的房地产开发企业有权定价和随意销售经济适用住房吗？
答：经济适用住房的销售价格实行政府指导价，其销售基准价格、浮动幅度以及同地段商品房价格均由市价格行政主管部门会同房产行政主管部门及财政部门确定，并报市政府批准后向社会公布。房地产企业无权擅自提高经济适用住房销售价格。
经济适用住房开发企业不得向未取得购买资格的家庭出售经济适用住房。
6、申请购买经济适用住房需具备什么条件？
答:需同时具备以下三个条件：
（1）具有市内六区城市居民户口（仍保留承包地或宅基地的除外）；
（2）家庭成员人均年可支配收入低于统计部门发布的上年度我市居民家庭人均年可支配收入的50%（含）；
（3）无房或家庭现有住房面积低于统计部门发布的上年度我市城市居民人均住房面积的60%（含）；
单身家庭除具备以上三个条件外，年龄35岁（含）以上的方可申请购买经济适用住房。
也就是说，经济适用住房准入条件执行的是“四项控制标准”，
即：控户籍、控收入、控面积、控年龄。
7、我市城市居民家庭人均年可支配收入的50%是多少？
答： 是7670元（含）。
8、我市城市居民人均住房建筑面积的60%是多少？
答：建筑面积16平方米（含）。
9、购买经济适用住房的低收入和住房困难标准是固定的吗？
答：该标准由市政府结合本市经济发展水平和本市家庭平均住房水平制定，并适时调整，每年向社会公布一次。
10、哪些住房属于现有住房？
答：现有住房包括按照房改政策所购住房、单位的集资建房、拥有的私有住房、正在承租的公有住房、获得货币拆迁补偿的原住房。
11、什么是无房户？
答：经济适用住房政策中认定的无房户是指申请家庭中的每位成员名下均没有私有住房或承租的公有住房。
12、如何确定现有住房建筑面积？
答：（1）有房产证的，以《房屋所有权证》记载的建筑面积为准。
（2）有租赁证的，以证载的使用面积除以相应系数计算。建筑面积与使用面积的换算系数：楼房为70%、平房为80%。（例如，一套使用面积28平方米的楼房，其建筑面积为：28÷70%=40平方米；使用面积28平方米的平房，其建筑面积则为：28÷80%=35平方米。）
（3）无房产证或租赁证的，以测绘机构实地测量的住房建筑面积证明为准。
13、家庭年可支配收入包括哪些？
答：家庭年可支配收入是指扣除交纳所得税和社会保障支出后的工薪收入、经营净收入和其他经常性收入的上一年实际发生的收入。
14、申请家庭的人口如何确定？
答：《办法》规定：家庭成员是指同一户籍、共同居住且具有法定赡养、抚养或扶养关系的人员。也就是说，户口中的空挂户和非直系亲属不包含在申请家庭人口内。特殊情形按以下规定操作：
（1）核心家庭的成员（夫妻和未婚子女）不在同一户口但都是市内六区城市居民户口的，可视为一个申请家庭，每一位核心家庭成员的收入和住房均视为该家庭共有。
（2）已婚子女与父母为同一户籍或同住的，父母与已婚子女既可以作为两个家庭分别申请，也可以作为同一个家庭一起申请。分别申请的，父母或已婚子女的家庭人口、收入、住房面积单独计算；一起申请的，父母和已婚子女的人口、收入及住房面积要合并计算。
15、家庭年人均可支配收入如何计算？
答：家庭年人均可支配收入额=家庭上年度可支配总收入÷家庭人口数。（例：一户3口之家的年度可支配总收入为2万元，那么该家庭年人均可支配收入为：2万元÷3=6666.67元，低于济南市2007年度低收入标准，该家庭符合济南市经济适用住房收入这一准入条件。）
16、每个申请家庭可按经济适用住房价格购买多少平方米的住房？
答：根据国家的有关规定，结合我市实际，每个申请家庭可按照经济适用住房价格购买建筑面积65平方米。
17、购买经济适用住房时，如何计算房价款？
答：符合条件的低收入家庭按照经济适用住房销售价格购买时，应当扣除已有的下列住房面积，扣除部分按照同地段商品房价格购买：（1）按照房改政策已购住房；（2）单位的集资建房；（3）正在承租的公有住房；（4）获得货币拆迁补偿的前三项原住房。
例一：某家庭申请购买建筑面积70平方米的经济适用住房，
若该家庭有一套建筑面积40平方米的房改房，那么该家庭可按经济适用住房价格购买的面积是：65-40=25平方米，按同地段商品房价格购买的面积是70-25=45平方米。
例二：某无房家庭申请购买建筑面积65平方米的经济适用住房，65平方米均可按经济适用住房价格购买；若该家庭购买70平方米的经济适用住房，其中65平方米可按经济适用住房价格购买，5平方米要按同地段商品房价格购买。
18、按同地段商品房价格购买与按照经济适用住房价格购买的差价款如何处理？
答：此差价款作为我市住房保障资金缴入市财政，实行收支两条线管理。
19、原有住房已过户给他人如何购买经济适用住房？
答：申请家庭的已有住房自本办法实施之日（2007年9月1日）起，通过买卖、赠与等方式转让给他人的，再购经济适用住房时，原住房仍视为现住房范畴。原住房面积超过准入面积标准的，不予准入；不足的可以准入，若属于《办法》第十五条规定的住房，其面积还应从65平方米中扣除。
20、申购经济适用住房需提供哪些资料？
答：（1）户口簿及家庭全体成员的身份证原件和复印件；
（2）民政部门出具的低收入证明；
（3）现有住房证件：房产证、租赁证、拆迁安置协议、房屋测绘报告、无房证明等原件和复印件；
（4）《济南市城市居民购买经济适用住房申请审核表》(到户籍所在区房管局领取)；
（5）审核机关认为必要的其他证件。
21、申请家庭的无房证明由哪里出具？
答：有工作单位的，由所在单位出具；无工作单位的由户籍所在地街道办事处出具；居住地与户籍地不一致的，由居住地街道办事处和户籍所在地街道办事处分别出具。
22、确认申请家庭的住房需要经过哪些环节？
答：确认申请家庭的住房面积需要经过个人申报、区房管局审核、公示、市房管局核准。
23、购买了一套经济适用住房后，还能购买其它住房或享受其它住房保障吗？
答：不能。购买经济适用住房后，不能再参加职工集资建房或者购买、租住其他政策性住房，也不可再享受廉租住房保障。若购买商品住房，已购经济适用住房必须由政府按有关规定回购。
24、到哪里申请购买经济适用住房？
答：申请家庭持应提供的证明材料到户籍所在区房管局提出定向申请。
25、什么是定向购买？
答：根据全市住房保障发展规划，我市将分期分批地推出不同地段的经济适用住房项目。申请家庭可根据市政府每次公布的经济适用住房房源信息进行选择，不计划选择所公布项目的可暂缓申请，等有了合适房源后再申请。
26、购买经济适用住房需要经过哪些环节？
答：需要经过申请、受理、初审、公示、复审、核准、摇号排序、选房、签订购房合同、结算、缴纳维修基金、办理房产证等程序。
从区房管部门受理申请到市房管部门发放核准通知书共需45个工作日。
27、如何摇号选房？
购房采取摇号排序的方式。当申请人数量大于房源数量时，正式入围的人数根据房源的实际数量按一定比例确定。
申请人的选房顺序根据摇号产生的先后顺序确定。摇号排序的结果，在公证部门的监督下当场公布，并由房管部门向中号的申请家庭发放《选房通知书》。
中号申请人在规定时间内，持《资格证》、《选房通知书》、身份证和定金，参加由市房管局等单位组织的现场选房。
选房时，中号申请人根据摇号确定的顺序，按照公布的房源信息，依次选房，选中后，立即交纳定金。下一个中号家庭开始选房，依此类推。
选房人交纳定金后，根据工作人员计算出的计价表，与经济适用住房建设单位签订购房合同。
中号申请人未能参加选房的，视为本次放弃，侯补申请人可依次递补。
28、经济适用住房缴纳维修基金的比例是多少？
答：根据有关规定，经济适用住房缴纳维修基金的比例为购房款的3％。
29、经济适用住房如何上市交易？
答：购买经济适用住房未满五年的，不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让的，必须由市政府回购，回购价格按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
购买经济适用住房满五年的，可以转让。但转让时，应先按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，同时市政府有优先回购权。具体缴纳比例由市政府确定。
31、已购经济适用住房能出租吗？
答：居民购买的经济适用住房，在未按有关规定向市政府缴纳相关费用并依法办理有关手续前，不得用于出租经营。
32、哪个部门是我市经济适用住房的主管部门？咨询电话是多少？
答：根据《济南市经济适用住房管理办法》规定，市房产管理局负责我市经济适用住房的建设、交易和管理工作，咨询电话：82077612、82077613。监督电话：82077709。
各区房管局咨询电话：历下区房管局:86568221，市中区房管局:82569882，天桥区房管局:86922610，槐荫区房管局:87086036，
历城区房管局:88112890，长清区房管局：87215727。
发布部门: 济南市房产管理局
