以政策市场双轨模式完善住房制度
发布时间：2015年2月24日
来源：上海户口房产律师 http://shhkfcls.maxlaw.cn/
全国城市住房工作会议8月24日至25日在北京召开。会议指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。 会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年年底前，东部地区要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。这意味着，我们国家低收入家庭住房解困有了时间表。而前一段时间，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)已经出台，这是继1994年7月颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》之后，国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。如果说前两个文件开启和实现了住房体制顺利向市场体制转轨的话，《意见》则通过解困这一保障性住房体制运作架构的细化，进一步完善了政策与市场的双轨模式，扭转单纯重视市场的住房体制发展趋向。《意见》与前两次国务院颁布的房改文件一起，构建了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。
一、政府对房地产市场调控重点的重大转变——由市场转向保障
改革开放以来，我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但目前的问题主要表现在城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施不够配套，部分城市低收入家庭住房比较困难等方面。《意见》强调各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这正是政府对房地产市场调控重点由市场转向保障的重大转变。其实，我们国家一直关注城市中低收入家庭住房困难问题，廉租住房和经济适用住房正是其主要途径。但这些年的实际情况表明，无论是廉租住房还是经济适用住房都存在不少问题，城市住房保障收效甚微，尤其是目前商品房市场价格增长强劲，更凸显城市中低收入家庭住房的困难。
二、应该明确政府保障房和商品住房各负其责，相互配合，共同满足城市居民住房需求
应该承认，我国城市住房供应体系的建设走过不少弯路。以往房地产市场过于倚重商品住宅建设，试图用商品住宅市场同时解决社会保障的部分，虽然也颁布了经济适用住房的指导性条例，但是，与商品住宅划界不清，加之地方政府执行中存在较大偏差，如建筑面积过大、建造标准过高、购买对象不限，致使国家的优惠政策没有落实到应该受益的家庭，因此引发人们诸多不满和议论。
由于资源有限性和房地产市场本身的特点，住宅市场的管理应该明确两分，即政府保障房和商品住房各负其责，相互配合，共同满足城市居民住房需求，前者必须由政府切实担负起责任，后者则主要通过市场竞争解决。这两方面都必须科学预测、积极控制、有效管理，两方面应该是互动的、相互关联的。目前，我国在政府保障住房和商品住房这两方面都没有达到理想的状态。由于存在利益驱动，以前商品住宅市场一直是许多地方政府部门关注的重点，《意见》的出台，就是希望从根本上改变这种状况。政府对中低收入家庭提供社会保障性住房，是房地产市场管理的基础。如果《意见》的要求落实到位，应该是利国利民的实事，社会稳定和谐的好事。
顾名思义，保障性住房的主要功能就是要保障满足城市中低收入家庭对安全、适用而且可负担的居住需求。以前，我们在社会保障性住房的工作中，偏重建设而相对忽视管理，使得政府的努力流于短期效应，无法长期稳定。新加坡和香港的经验表明，城市社会保障性住房的管理是一个复杂的体系，既需要前期的科学预测，更需要后期加大力度，重视管理。
三、建立健全保障住房制度是对各级政府施政能力的考验
《意见》要求对政府责任细分为省级政府负责与市县落实，在加快建立健全保障住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。要加快棚户区改造，推进旧住宅区综合整治，逐步改善外来务工人员居住条件。与以前的政策相比，这次条文中规定的措施具体，量化指标较多，可操作性明显增强。
解决城市低收入家庭住房困难是各级人民政府的重要职责，《意见》的颁布为此勾画了理想的蓝图，而实现目标则需要各级政府共同努力，这也是对各级政府施政能力的一次考验。
